El sábado entraron en vigor nuevas reglas para el mercado inmobiliario residencial, y cualquiera que esté en el mercado para comprar o vender una casa enfrentará procesos desconocidos y potencialmente confusos.
Los «cambios en las prácticas» surgen de una decisión legislativa de 2023 sobre la forma en que se compensa a los agentes inmobiliarios.
Tradicionalmente, al vender una casa, el vendedor pagaba una comisión de aproximadamente el 5% al 6% y se repartía entre los agentes del comprador y del vendedor. Ese sistema ayudó a mantener las comisiones más altas de lo que habrían sido de otro modo, alega la demanda. También significaba que un vendedor tenía que pagar a un agente para que representara la otra parte del trato, una práctica que muchos observadores consideraban inapropiada.
dijo Stephen Probeck, miembro principal de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, que ha estado abogando por cambios en las comisiones de bienes raíces durante décadas. «El argumento principal es que no es justo que los vendedores paguen tanto al agente de venta como al agente del comprador».
Ahora, el vendedor debe decidir cuánto pagarle al corredor del comprador. Cualquiera que sea la decisión, esa información ya no se incluirá en el «Servicio de listado múltiple» o MLS, el servicio oficial de datos inmobiliarios utilizado por las asociaciones inmobiliarias locales.
Cualquier cosa que el vendedor decida sobre la compensación puede comunicarse personalmente por teléfono o mensaje de texto, o anunciarse a través de las redes sociales, un letrero en el césped u otros medios informales.
Mientras tanto, los compradores deben firmar un contrato con su propio corredor antes de comenzar a buscar casas. El comprador y el agente deben acordar, y por escrito, cuánto puede esperar el agente del comprador.
Hay cierta libertad en lo que eso significa exactamente. Una interpretación reciente de las reglas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios establece que «debe ser específica (por ejemplo, $0, X tarifa fija, X porcentaje, X tarifa por hora) y no abierta (por ejemplo, como ‘compensación del corredor comprador’ No Debería ser tanto como el vendedor ofrece al comprador.
«Cada vez que tenemos la oportunidad de conversar con un consumidor sobre el valor que aportamos a la transacción, los servicios que podemos brindarle en una de las transacciones financieras más importantes de su vida, y esperamos que nos paguen, es completamente negociable. y eso es algo bueno», afirmó Kevin Sears, presidente de Bienes Raíces.
El grupo es un poderoso lobby en Washington con más de 1,5 millones de agentes miembros (alrededor del 85% de los agentes inmobiliarios del país).
«Los consumidores están educados y empoderados, y cuantas más conversaciones tengamos con ellos, mejor estará todo el mundo», afirmó Sears.
Muchos elementos de los nuevos procedimientos resultarán familiares para muchos agentes, compradores y vendedores de bienes raíces. Muchos estados exigen desde hace tiempo que los compradores firmen un acuerdo de corretaje antes de iniciar el proceso. Con el auge de modelos de corretaje alternativos como Redfin, muchos propietarios conocen opciones más allá del sistema tradicional de pagar el 3% a un agente de cotización y el 3% a un agente de compradores.
Pero las preguntas sobre lo que significarán los cambios en la práctica han perseguido a las agencias de todo el país. ¿Qué sucede cuando un comprador tiene dinero para cubrirle a su corredor una cierta cantidad, pero se enamora de una casa que cuesta más de lo que equivale la comisión? Por otro lado, ¿qué sucede si el vendedor de una vivienda en particular también está dispuesto a compensar al corredor del comprador?
Muchos agentes inmobiliarios dicen que un proceso que aporta transparencia crea más confusión.
«Ahora el agente del comprador tiene que acceder a cada listado que va a mostrar para saber cuál es la comisión», dijo Aaron Farmer, propietario de Texas Discount Realty en Austin.
En Austin, un mercado epidémico en auge giró bruscamenteFarmer cree que es natural que los vendedores quieran mejorar el trato para los corredores del comprador, lo que lleva a una acumulación de inventario no vendido. Sin embargo, puede que ese no sea el caso en todas partes, y a Farmer le preocupa que los egos puedan interponerse en el camino de las decisiones comerciales inteligentes en algunas transacciones.
Andy DeFelice, propietario de bienes raíces para compradores especializados con sede en Savannah, Georgia, cree que los compradores primerizos son los que más perderán con los cambios en las reglas. Muchas personas que ya están cortas de dinero pueden tener problemas para conseguir el dinero para la comisión, lo que les obligará a negociar por su cuenta, piensa.
«No obliguemos a nuestros clientes a una situación en la que no tengan representación en la transacción más importante de sus vidas», dijo DeFelice. «Si nunca lo ha hecho antes, no es fácil. Hay muchos pasos para comprar una casa. Ya sabe, ¿un buen inspector de termitas, un buen agente de seguros, un buen prestamista?
DeFelice dice que la industria superará rápidamente lo que él llama el «contratiempo» de la fecha límite del sábado y se adaptará relativamente rápido, pero otros esperan grandes cambios.
«Para los consumidores, las cosas no van a cambiar mucho en el futuro inmediato», dijo Probeck a USA TODAY. «Pero es como si una represa creara una fuga. Estoy seguro de que dentro de cinco años la industria será completamente diferente».
Farmer of Texas Discount Realty estuvo de acuerdo.
«Ya veo a mucha gente decir: ‘Voy a dejar la industria, no quiero lidiar con los cambios'», dijo. «Si hay menos agentes, eso ayudará a la industria. De esa manera se pueden reducir las tasas de comisión y generar más volumen».
Andrea Riccier cubre el mercado inmobiliario.
